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Spotlight Folge 2: Immobilienverkauf

Ist ein Abbruch des Vertragsvollzugs möglich, wenn ein Mangel vor Kaufpreiszahlung entdeckt wird oder entsteht?

Ja!

Eine Immobilie wird verkauft. Die gesetzlichen Mängelrechte sind beschränkt. Der Käufer entdeckt einen unerheblichen Mangel. Ist es denkbar, dass der Käufer die Kaufpreiszahlung berechtigt verweigern darf?

Das ist denkbar!

Wird das „Problem“ von dem Käufer noch vor der Übergabe entdeckt, kann der Käufer regelmäßig die Kaufsache zurückweisen. Ein Mangel stellt zugleich eine Pflichtverletzung und eine nicht vollständige Erfüllung dar. Zu Teilleistungen ist der Verkäufer nicht berechtigt (§ 266 BGB). Der Käufer kann sogar nach dem BGH wegen eines unerheblichen Mangels den Kaufgegenstand zurückweisen und die Zahlung des gesamten Kaufpreises verweigern. Ein Rücktrittsrecht des Käufers kann ebenfalls bestehen, jedoch nur bei einem nicht unerheblichen Mangel (§ 323 Abs. 5 S. 2 BGB).

Ändert die vertraglich vereinbarte Beschränkung der Mangelrechte des Käufers etwas an diesem Befund? Das ist unklar, denn eigentlich sind mit der Haftungsbeschränkung nur die Rechte des Käufers gemeint, die nach der Übergabe (Kaufpreiszahlung) bestehen (§ 434 Abs. 1 S. 1BGB).

In guten Marktphasen werden diese Fragen selten Bedeutung erlangen. Vielleicht sollte man derzeit aber erhöhte Vorsicht walten lassen und detailliertere Regelungen treffen? “