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Spotlight Folge 5: Bürokratieentlastungsgesetz IV

Das gerade verabschiedete #Bürokratieentlastungsgesetz IV hat die #Schriftform für gewerbliche Miet- und Pachtverhältnisse durch die Textform (§ 126b BGB) ersetzt

Erfordert die Gesetzesänderung ein geändertes Vorgehen bei dem Abschluss und der Änderung von gewerblichen Miet- und Pachtverhältnissen und im Rahmen der LDD-Prüfung vermieteter Immobilien?

Ja, eindeutig!

Das Gesetz tritt voraussichtlich zum Jahresanfang in Kraft und enthält eine Übergangsfrist von maximal einem Jahr für Altverträge. Im Kern wird die Schriftform durch die Textform (z.B. E-Mail) ersetzt. Wir erkennen positive und problematische Seiten der neuen Rechtslage:

Pro: Die Kündigungsmöglichkeit eines langlaufenden gewerblichen Miet- oder Pachtvertrags aufgrund mangelnder Schriftform entfällt (für Altverträge spätestens nach Ablauf der Übergangsfrist). 

Contra: Die Textform muss aber eingehalten werden, für diese gelten (wohl) die bisherigen Grundsätze. Der Streit wird künftig nur noch entstehen, wenn mündliche Abreden im Raum stehen.   

Pro: Eine deutliche Beschleunigung des Vertragsschlusses ist künftig möglich.

Damit ist nun auch die rechtlich bindende Bestätigung der Vollständigkeit eines dokumentierten Vertragsinhalts einfach herbeizuführen.

Contra: Es besteht künftig das Risiko, dass unklar ist, ob der Vertragsschluss im Austausch von z.B. E-Mails stattgefunden hat. Es wird (streitige) Vertragsschlüsse „aus Versehen“ geben. Unbedachte Formulierung können auch in einer einfachen E-Mail zu (ungewollten) Änderungen des Pacht- und Mietverhältnisses führen. Dies erhöht u.U. das Risiko, dass der Immobilienkäufer ein Vertragsverhältnis erwirbt, dessen Inhalte ihm nicht vollständig bekannt ist.

Empfehlungen:

  1. Sie benötigen eine Grundsatzentscheidung, wie der organisatorische Ablauf des Abschlusses und der Änderung von Miet- und Pachtverhältnissen erfolgen soll. Eine strenge Formalisierung der Abläufe ist bedeutsam.

2. Sie benötigen ein klares und den Mietern kommuniziertes Vollmachtsregime – wer darf/kann Verträge abschließen und ändern (z.B. auch der Hausverwalter?). Die Haftungsrisiken für bevollmächtigte Dienstleister steigen relevant, hier bedarf es Vertragsanpassungen. Die Institute der Duldungs- und Anscheinsvollmachten werden in den zu erwartenden Streitigkeiten Bedeutung erlangen.

3. Der Käufer einer vermieteten Immobilie wird dankbar sein, wenn Sie vollständig dokumentierte Miet- und Pachtverhältnisse verkaufen. Hier sind Prozesse zu definieren, die sicherstellen, dass keine Zweifel am Inhalt und am Bestand des Vertragsverhältnisses entstehen.

4. Der Käufer einer Immobilie wird anstreben, dass der Inhalt der Pacht- und Mietverhältnisse in Textform festgehalten wird, bevor er in die Vertragsverhältnisse eintritt. Hier sind nun praktikable Verfahren möglich, statt der aufwändigen schriftlichen „Übergabemietnachträge“.

Bewertung:

Das Gesetz eröffnet vertragliche Freiheiten, die tatsächlich zu einer Vereinfachung und Beschleunigung beitragen können. Dies setzt aber voraus, dass die betrieblichen Abläufe sorgsam definiert werden, sonst können sich im Gegenteil neue zusätzliche Risiken verwirklichen.