Spotlight Folge 4: Immobilienverkauf

Ist der Käufer hinreichend gesichert, wenn die nach dem Besitzübergang fällig werdenden Mieten, die ihm zustehen, bei dem Verkäufer eingehen, aber an den Käufer kaufvertraglich abgetreten sind?
Der Käufer hat den Kaufpreis am Monatsende zu bewirken. Die danach fällig werdenden Mieten sind in dem Kaufvertrag an ihn abgetreten. Der Käufer zahlt den Kaufpreis, die Mieten des Folgemonats gehen aber noch bei dem Verkäufer ein. Der Verkäufer fällt in der Zwischenzeit insolvent. Erhält der Käufer die Mieten?
Nein! Der Mieter muss nicht nochmals zahlen.
Der Käufer müsste nach § 407 Abs. 1 BGB eine Leistung, die der Mieter nach der Abtretung der Mietforderung an den Verkäufer bewirkt, gegen sich gelten lassen. Gleiches gilt bei einer Vereinbarung über die Forderung (z.B. Stundung, Erlass). Nur bei Kenntnis des Mieters über die erfolgte Abtretung bei Zahlung der Miete würde das nicht gelten. Die Mitteilung der Abtretung gegenüber jedem Mieter wäre hierzu erforderlich und nicht nur die Mitteilung der Tatsache des Verkaufs! Die Mieterinformationsschreiben sind hier sorgsam zu formulieren.
In guten Marktphasen wird diesen Risiken in der Vertragspraxis nicht vorgebeugt. Müssen wir neue Lösungen finden und verhandeln?
Was geschieht, wenn die Mieten, die nach dem Besitzübergang fällig werden, an einen Dritten (z.B. eine Bank) abgetreten sind, sind sie wirklich verloren? Unser Spotlight Folge 5 gibt Antwort.