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Spotlight Folge 3: Immobilienverkauf

Keine Haftung aus vorvertraglicher Pflichtverletzung bei falscher Beantwortung von Fragen im Rahmen von Q & A?

Eine Immobilie wird verkauft. In der Bezugsurkunde ist die Mieterliste beigefügt und die Miete aufführt. Die gesetzlichen Mängelrechte sind beschränkt. Die Miete ist zwar fahrlässig zu hoch angegeben, aber ein Beschaffenheitsvereinbarung ist nicht erfolgt. Haftet der Verkäufer?

Ja, aber wohl nur bis zum Gefahrübergang (regelmäßig: Kaufpreiszahlung)!

Nach den gesetzlichen Bestimmungen haftet der Verkäufer für eine zu vertretende vorvertragliche Pflichtverletzung (z.B. eine falsche Auskunft). Diese Haftung endet im Bereich möglicher Mangelrechte mit der Übergabe (für Juristen: Im Wege der Anspruchskonkurrenz). Ansprüche wegen vorsätzlicher Verletzung von Aufklärungspflichten und solcher außerhalb des Mangelbereichs bleiben hingegen erhalten.

Würde es in unserem Fall um Mängel (und keine vorrangigen Beschaffenheitsvereinbarung) gehen und sind, wie bei Gebrauchtimmobilien üblich, ab dem Gefahrübergang auch die Mangelrechte beschränkt, endet die Haftung des Verkäufers mit der Übergabe des Kaufgegenstands, auch dann, wenn der Käufer eine grob fahrlässig falsche Auskunft in Bezug auf das Fehlen eines Mangels erhielt!

Die Parteien sollten sich überlegen, ob die Beschränkung der vorvertraglichen Haftung nicht unangemessen ist, insbesondere, wenn der Käufer Angaben des Verkäufers nicht prüfen kann. Es sollte von einem Verkäufer gefordert werden können, dass er Antworten auf Fragen recherchiert und richtig und vollständig beantwortet. Macht man sich diese Grundsätze bewusst, werden ordentliche Kaufleute schnell ausgewogene und klare Regelungen im Rahmen einer fachgerechten Datenraumklausel finden.

Im geschilderten Fall wird aber auch bedeutsam sein, ob der Käufer den Fehler in der Mieterliste ohne weiteres hätte entdecken können, da dann der Verkäufer allein durch die Einstellung der Mieterliste in den Datenraum seiner Aufklärungspflicht hinreichend nachgekommen wäre und schon aus diesem Grund nicht haften würde.

Was geschieht, wenn die Mieten nach dem Besitzübergang auf den Käufer noch bei dem insolventen Verkäufer eingehen, sie aber im Kaufvertrag an den Käufer abgetreten wurden. Unser Spotlight Folge 4 klärt Sie auf.